引言

8月，国家银保监、住建等部门进一步加大房地产行业管控力度，多个城市二手房停贷，行政调控面临新一轮加码，土地第二轮集中拍卖规则不断调优。受此影响，叠加3.22以来三次参考价发布的降温作用，成都二手房市场稳房价、稳预期的效果明显，逐步进入冷静期（数据来自于贝壳研究院成都分院）。

一、 二手房成交量价逐步稳定至疫情前水平

据贝壳研究院成都分院数据显示，8月成都二手房延续平稳调整态势。自今年3月以来，成都二手房市场掀开了历时半年的调整期，从量价高点迈入降温阶段。1-8月，二手房成交量价累计同比增速均降至7%左右。前期价格波动对市场造成的追涨情绪，已经逐渐消化。目前成交整体放缓，二手房交易量价已恢复至2020年1月疫情前水平。

成都贝壳二手房成交量及均价变化

成交价格向下调整节奏加快。8月成都二手房成交均价同比首次降为负。得益于此，1-8月累计均价同比增幅已趋近于5%目标线，四季度预计延续稳中下行趋势。

成都贝壳二手房成交均价单月和累计同比变化

一方面，均价下降是买卖双方预期走向平稳的结果；另一方面，成交结构发生较大变化，150万以上的二手房成交占比从年初的40%回落至30%，套均总价100万以内的刚需房型成交占比不断走高，已经成为推动二手房价格整体回落的重要动因。

成都贝壳二手房总价成交占比变化

从贝壳研究院成都分院提供数据可以看出，3.22新政以来，二手房成交均价的回落首先从高新、天府新区开始，经过参考价三轮调控，6月降价范围扩大至主城，7月延伸至近郊。8月全市各区域成交价格进一步普降，这与成交结构向刚需户型倾斜高度相关。

从已实施三批次二手房参考价政策前后对比看，首月即影响参考价楼盘的交易量约3-4成，而对其价格影响则是一个持续的过程，三个月后能看到较为明显的效果。

在启动参考价发布后的3个月之后，也就是8月，价格开始有了较为明显的松动。第一、二、三批次参考价楼盘相比于他们发布前，成交均价分别下滑3%、7%、3%。

参考价/非参考价楼盘成交量及均价变化

二、 预计后市降温基调延续

根据预测模型，考虑到前期政策的惯性作用和刚需客户占比的提升，9月二手房成交量环比8月大概率持平，市场进入平稳期的判断不会改变。

价格方面，整体二手房业主预期出现松动，预计交易价格将进一步回归至合理区间。其中，已成交业主降价幅度普遍回升，未成交业主涨价占比持续回落，二手房价格再出现较大幅度上涨的动力不足。

已成交二手业主降价幅度（首次挂牌与成交价差异度）

未成交二手业主涨价占比

三、 二手房市场进一步向刚需倾斜

我们观察到，3月以来，总价100万以下刚需房型逐渐成为成交主力，这部分房屋的购买客户绝大多数是原籍不在成都的新市民，总价预算相对紧缺。这表明，二手房承接刚需客群的作用在进一步提升。

由此我们可以认为，二手房市场的平稳对新市民安居是有所助益的，存量房交易仍然是短期内解决新市民居住问题的重要支撑。

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